未入住房屋物业费不能减免。依据《民法典》规定，业主应按约定支付物业费，不得因未入住而拒绝。逾期不支付，物业有权催告、诉讼或仲裁，可能影响个人信用。
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未入住房屋物业费处理方式是支付。因法律规定业主需按约定支付物业费，无论是否入住。若认为物业费不合理，可与物业协商或寻求法律途径解决。
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物业费需支付。具体操作：1.若认为物业费过高或不合理，先与物业沟通协商；2.协商无果，可请求相关部门调解；3.仍无法解决，可通过法律途径起诉或申请仲裁，维护自身权益。